Kúpa bytu (2. časť): Prečo nikdy nepodceniť kontrolu kúpnej zmluvy
Kontrola kúpnej zmluvy právnikom
Máte za sebou úspešnú obhliadku, byt sa vám na prvý pohľad vizuálne páči, s predávajúcim ste si sympatickí a zdá sa, že všetko je na najlepšej ceste k vášmu novému domovu. A práve v tomto momente falšného pocitu bezpečia prichádza tá najrizikovejšia a pre bežného laika najnebezpečnejšia fáza celej realitnej transakcie. Začína sa boj s byrokraciou, schvaľovaním financií a zložitými zmluvami. Najväčšie riziko pri kúpe nehnuteľnosti totiž dávno nečíha v samotnom zlom technickom stave bytu, ale skrýva sa v nenápadných odsekoch na papieri.
Tlak na podpis rezervačnej zmluvy a hrozba straty peňazí
Prvým ostrým krokom pri kúpe bytu býva spravidla podpis rezervačnej zmluvy a zloženie takzvanej rezervačnej zálohy (tá sa bežne pohybuje v rozmedzí niekoľkých tisíc eur). Predávajúci, a najmä makléri, v tejto fáze často vytvárajú na kupujúceho obrovský časový tlak. Argumentujú tým, že za dverami čakajú ďalší piati vážni záujemcovia, a ak zmluvu nepodpíšete ešte dnes, o byt určite prídete.
Podľahnúť tomuto tlaku je obrovská chyba. Rezervačná zmluva musí byť nekompromisne vyvážená a musí presne definovať všetky scenáre. Čo ak predávajúci na poslednú chvíľu bezdôvodne odstúpi od predaja? A čo je ešte horšie – čo sa stane, ak vašej žiadosti o hypotéku nevyhovie banka, alebo bankový znalec podhodnotí byt a vy nedostanete dostatok financií? Zle nastavená rezervačná zmluva, ktorú podpíšete pod tlakom emócií a bez predchádzajúcej konzultácie, vás môže v sekunde pripraviť o celú rezervačnú zálohu. Prídete tak nielen o byt, ale aj o tisíce eur, ktoré nenávratne prepadnú.
Prečo je laická tvorba zmlúv ruskou ruletou s vašimi peniazmi?
Bohužiaľ, mnohí ľudia v snahe ušetriť pár eur na konci drahého realitného obchodu siahajú po bezplatných vzoroch zmlúv stiahnutých z pochybných internetových fór. To je krok, ktorý vás skutočne môže stáť celoživotné úspory a strechu nad hlavou. Kontrola kúpnej zmluvy právnikom nehnuteľnosť nepredražuje, ale naopak – chráni to najcennejšie, čo máte. Zmluva stiahnutá z webu je totiž vždy len obyčajná, veľmi strohá a všeobecná šablóna, ktorá bola napísaná pre ideálny svet.
Realita je však plná komplikácií. Tieto šablóny absolútne nezohľadňujú vaše špecifické podmienky, nepočítajú s riešením existujúcich tiarch na liste vlastníctva a neriešia presné, pod hrozbou sankcie vymáhateľné termíny vysťahovania pôvodného majiteľa. Odborná kontrola kúpnej zmluvy právnikom alebo vaším nezávislým realitným poradcom je štítom, ktorý vás chráni pred scenárom, kedy peniaze z účtu odídu, no vy sa do bytu nedokážete dostať, pretože predávajúci odmieta odovzdať kľúče. Odborník taktiež garantuje, že zmluva obsahuje všetky prísne zákonné náležitosti, aby vám ju štátny kataster bezdôvodne nezamietol, čo by celý prevod úplne zablokovalo.
Mechanizmus bezpečnej platby a odovzdanie kľúčov
Najcitlivejšou časťou každej kúpnej zmluvy je nepochybne definovanie mechanizmu platby. Možno ste sa už stretli s predávajúcimi, ktorí tlačia na to, aby ste im peniaze poslali priamo na ich osobný účet ihneď po podpise kúpnej zmluvy u notára. Toto je absolútne neakceptovateľný a extrémne rizikový postup. Váš nezávislý poradca vždy dohliadne na to, aby boli peniaze v maximálnom bezpečí. Musia byť viazané prostredníctvom bankovej vinkulácie alebo v notárskej úschove, kde sú nedotknuteľné až do momentu, kedy štát oficiálne neprepíše práva na katastri na vaše meno.
Posledným a často podceňovaným krokom je fyzické odovzdanie bytu. Aj tu vznikajú obrovské spory. Odborník vie, ako musí vyzerať nepriestrelný preberací protokol. Ten vás chráni pred tým, aby ste na seba neprebrali staré, nevyplatené dlhy za energie, a pred situáciou, kedy prídete do bytu, z ktorého predávajúci medzitým vytrhal dohodnuté vstavané spotrebiče či drahé zariadenie. Kúpa bytu je prekážkový beh, a preto je prítomnosť profesionála, ktorý vás ním bezpečne prevedie, tou najlepšou možnou investíciou.
Kompletný predaj od A po Z len za 2500 €
Som tu pre tých, ktorí nemajú dobrú skúsenosť s klasickými realitkami, prípadne nechcú využiť ich služby z rôznych dôvodov – najčastejšie pre neprimerane vysoké percentuálne provízie. Preto som proces zjednodušil a stransparentnil. Zabezpečujem kompletný predaj od A po Z za bezkonkurenčnú a fixnú cenu na trhu – 2500 €, čo je v mnohých prípadoch len polovičná cena oproti bežnej konkurencii. Nezáleží na tom, aká je hodnota vašej nehnuteľnosti. V tejto cene dostanete profesionálne fotenie, inzerciu, hľadanie záujemcu, vyjednávanie, právny servis, bezpečné zmluvy a plnohodnotný doprovod celým procesom až po odovzdanie kľúčov. Zavolajte mi alebo mi napíšte a poďme sa nezáväzne porozprávať o tom, ako predáme vašu nehnuteľnosť výhodne a bez zbytočných poplatkov.
Ivan Hubus
Tel. Číslo: +421 915 139 992