Predaj zdedenej nehnuteľnosti: Ako zvládnuť zložité papierovačky a vyhnúť sa rodinným sporom
Realitný trh nie je vždy len o radostnej kúpe prvého spoločného hniezdočka pre mladé rodiny alebo o výnosnom investovaní pre skúsených podnikateľov. Veľmi často je úzko spojený so životnými udalosťami, ktoré sú pre zúčastnených mimoriadne emočne a psychicky náročné. Jednou z takýchto špecifických a veľmi citlivých situácií je predaj zdedenej nehnuteľnosti.
Predaj bytu alebo predaj domu po rodičoch či starých rodičoch nikdy nie je štandardnou obchodnou transakciou. Prepletá sa v nej smútok zo straty blízkeho človeka s nostalgiou a spomienkami na detstvo. Do toho všetkého neúprosne vstupuje chladná štátna byrokracia, zložité právne úkony, a čo je často najťažšie – komunikácia s ostatnými dedičmi. Ak sa v takejto situácii ocitnete, veľmi rýchlo zistíte, že riešiť tento proces bez pomoci nezávislého odborníka môže viesť k zbytočnému predlžovaniu, k strate peňazí a k trvalému narušeniu rodinných vzťahov.
Byrokracia a kataster: Kedy vlastne môžete začať predávať?
Jednou z najčastejších otázok, s ktorou sa na mňa klienti v týchto chvíľach obracajú, je: „Kedy môžeme dom konečne predať a posunúť sa ďalej?“ Odpoveď na túto zdanlivo jednoduchú otázku závisí od presnosti a rýchlosti úradov.
Mnohí ľudia sa mylne domnievajú, že akonáhle prebehne stretnutie u notára v rámci dedičského konania a všetci sa ústne dohodnú, vec je uzavretá a môžu podávať inzerát. V skutočnosti však musíte počkať, kým osvedčenie o dedičstve nadobudne právoplatnosť. Následne notár (alebo súd) zasiela toto osvedčenie príslušnému okresnému úradu na katastrálny odbor. Až v momente, keď vás kataster na základe tohto osvedčenia oficiálne zapíše na list vlastníctva, stávate sa z pohľadu zákona plnohodnotným majiteľom, ktorý má právo s nehnuteľnosťou legálne disponovať a predávať ju tretím osobám.
Tento proces môže niekedy trvať celé mesiace. Ak sa pokúsite nehnuteľnosť predať alebo podpísať rezervačnú zmluvu s kupujúcim skôr, ako ste zapísaní na liste vlastníctva, vystavujete sa obrovskému právnemu riziku a hrozbe zmluvných pokút, pokiaľ by sa zápis na katastri z akéhokoľvek dôvodu zdržal. Odborník na reality tento proces stráži a presne vie, v ktorom momente je bezpečné pustiť nehnuteľnosť na otvorený trh.
Viacero majiteľov: Tichý zabijak rodinných vzťahov
Najväčším a najcitlivejším problémom pri predaji zdedenej nehnuteľnosti nie je samotný technický stav domu, ale fakt, že majiteľov je zrazu viacero. Ak byt zdedia napríklad traja súrodenci a každý má určitý spoluvlastnícky podiel, vzniká dokonalé prostredie pre konflikty. Každý má totiž úplne inú životnú a finančnú situáciu.
Jeden súrodenec môže naliehavo potrebovať hotovosť, a preto chce byt predať hneď zajtra, hoci aj hlboko pod trhovú cenu. Druhý súrodenec sa nikam neponáhľa, chce vyčkávať na absolútne najvyššiu možnú ponuku a odmieta akýkoľvek kompromis. Tretí súrodenec k bytu prechováva najsilnejšie citové puto a podvedome hľadá dôvody, prečo predaj zdržiavať alebo prečo odmietnuť každého jedného záujemcu, ktorý príde na obhliadku.
Tieto rozdielne pohľady a očakávania dokážu v priebehu pár týždňov premeniť inak fungujúcu rodinu na bojisko. Predaj s viacerými majiteľmi si nevyhnutne vyžaduje perfektnú koordináciu pri podpisoch zmlúv (všetci musia súhlasiť a zmluvy podpísať, ideálne spoločne) a vyriešenie spôsobu, akým sa kupujúcemu odovzdá nehnuteľnosť, a akým sa rozdelia peniaze na rôzne bankové účty tak, aby boli všetci chránení.
Prečo je pri dedičstve kľúčový nezávislý prostredník
Práve v týchto emočne vypätých momentoch sa ukazuje najväčšia pridaná hodnota, ktorú prináša nezávislé realitné poradenstvo. Ako nezávislý poradca nevstupujem do vašich rodinných vzťahov. Pôsobím ako absolútne neutrálny a nezávislý profesionál. Do celého procesu vnášam objektivitu, reálne dáta z trhu a pomáham tlmiť emócie.
Vysvetlím všetkým dedičom spoločne a férovo, aká je skutočná, reálna hodnota zdedenej nehnuteľnosti bez citových prirážok. Prevezmem na seba kompletné bremeno komunikácie so záujemcami, filtrovanie „turistov“ od reálnych kupcov a, čo je najdôležitejšie, postarám sa o to, aby bol právny a platobný proces zorganizovaný bezchybne.
Výhoda fixnej ceny pri rozdeľovaní dedičstva
Rozdeľovanie zisku z predaja medzi dedičov je vždy záležitosťou presnej matematiky. Ak sa dedičia rozhodnú zveriť predaj klasickej realitnej kancelárii, často narazia na mimoriadne bolestivý bod – percentuálnu províziu. Ak predávate rodičovský dom za 250 000 eur a realitka si vypýta štandardných 5 %, znamená to, že z rodinného dedičstva ubudne astronomických 12 500 eur! Presvedčiť všetkých súrodencov, aby sa vzdali takejto sumy v prospech makléra, býva často nemožné.
Preto je v prípade dedičstiev obrovskou a spravodlivou výhodou môj systém práce. Fixný a vopred dohodnutý poplatok za kompletný servis je pre spolumajiteľov transparentný a mimoriadne ľahko sa delí medzi dedičov. Nikto nemá pocit, že ho niekto oklamal alebo že z rodinného majetku ukrojil zbytočne veľa, a vy zároveň získavate stopercentnú ochranu a odborné zázemie.
Kompletný predaj od A po Z len za 2500 €
Som tu pre tých, ktorí nemajú dobrú skúsenosť s klasickými realitkami, prípadne nechcú využiť ich služby z rôznych dôvodov – najčastejšie pre neprimerane vysoké percentuálne provízie. Preto som proces zjednodušil a stransparentnil. Zabezpečujem kompletný predaj od A po Z za bezkonkurenčnú a fixnú cenu na trhu – 2500 €, čo je v mnohých prípadoch len polovičná cena oproti bežnej konkurencii. Nezáleží na tom, aká je hodnota vašej nehnuteľnosti. V tejto cene dostanete profesionálne fotenie, inzerciu, hľadanie záujemcu, vyjednávanie, právny servis, bezpečné zmluvy a plnohodnotný doprovod celým procesom až po odovzdanie kľúčov. Zavolajte mi alebo mi napíšte a poďme sa nezáväzne porozprávať o tom, ako predáme vašu nehnuteľnosť výhodne a bez zbytočných poplatkov.
Ivan Hubus
Tel. Číslo: +421 915 139 992