Nehnuteľnosti Trnava: Prečo sa predaj bytov mení a prečo je nezmysel platiť realitke 5 % províziu

Trnavský kraj prešiel za posledné roky obrovskou, ba priam bezprecedentnou transformáciou. Z niekdajšieho mesta známeho najmä svojím historickým jadrom a kostolmi sa stalo moderné, dynamické a ekonomicky mimoriadne atraktívne miesto pre život. Vďaka rýchlo sa rozvíjajúcej infraštruktúre, novým pracovným príležitostiam a najmä strategickej blízkosti hlavného mesta Bratislavy, Trnava a jej okolité obce neustále priťahujú nových obyvateľov. Spolu s týmto masívnym demografickým rastom však zákonite a raketovo stúpajú aj ceny lokálnych bytov, pozemkov a rodinných domov.

Dnes sa nehnuteľnosti v Trnave bežne predávajú za sumy, o ktorých sa mnohým majiteľom pred jednou dekádou ani len nesnívalo. Tento obrovský, priam skokový nárast cien však so sebou na trh priniesol jeden zásadný, no ľuďmi veľmi často ignorovaný problém. Zatiaľ čo bežní predávajúci sa pochopiteľne tešia z vyššej trhovej hodnoty svojho majetku, klasické realitné kancelárie si od nich naďalej účtujú svoje staré, zabehnuté percentuálne provízie. Tie sa naďalej nekompromisne pohybujú na úrovni 3 % až 5 % z celkovej predajnej ceny. Prečo je tento provízny model pri dnešných vysokých cenách absolútne nespravodlivý voči predávajúcim a aké iné, drahé riziká skrýva aktuálny trnavský realitný trh?

Trh sa radikálne zmenil: Nároční kupujúci a drahé hypotéky

Zrealizovať úspešný a bezproblémový predaj domov v Trnave alebo predaj staršieho, no dobre situovaného bytu už dnes zďaleka nie je také jednoduché, ako to bolo ešte pred pár rokmi. Skončili sa časy rekordne lacných a dostupných hypoték, kedy sa byty predávali prakticky samé, len obyčajným zverejnením tmavého inzerátu s pár fotkami z mobilu. Dnes je situácia na trhu diametrálne odlišná. Banky výrazne sprísnili podmienky pre žiadateľov, úrokové sadzby sa stabilizovali na oveľa vyšších číslach a kupujúci si preto dvakrát, ba aj trikrát rozmyslia, na čo minú svoje obmedzené finančné prostriedky.

Dnešní záujemcovia sú oveľa opatrnejší, informovanejší, náročnejší a preverujú každý jeden detail zmluvy. Ak dnes chcete úspešne, bez stresu a najmä za plnú požadovanú cenu predať vašu nehnuteľnosť, neexistuje žiadny priestor na amatérske chyby. Zlé nastavenie úvodnej ceny, neprofesionálne fotografie nevyprataného bytu, chýbajúci vizuálny pôdorys, nevhodná komunikácia so záujemcami či neúplné právne podklady znamenajú pre vás okamžitý nezáujem trhu. A práve tu väčšina bežných majiteľov narazí na tvrdú stenu reality. Rýchlo pochopia, že na úspešný predaj potrebujú prepracovanú stratégiu, tvrdé vyjednávacie schopnosti a nepriestrelnú právnu ochranu zmlúv. Logicky tak začnú hľadať profesionála.

Pasca exkluzívnych zmlúv s veľkými realitkami

Keď majiteľ zistí, že si s predajom sám neporadí, často v zúfalstve siahne po prvej veľkej realitnej kancelárii, ktorej billboard vidí v meste. A tu na neho čaká jedna z najväčších pascí celého trhu – takzvaná exkluzívna zmluva. Veľké maklérske siete vás budú presviedčať, že exkluzivita je pre vás to najlepšie.

V praxi to však často znamená, že podpíšete zmluvu na dlhých 6 až 12 mesiacov, počas ktorých ste doslova „zajatcom“ danej realitky. Ak maklér nevyvíja aktivitu, ak sa s vami nekomunikuje a váš byt sa nepredáva, vy nemôžete urobiť vôbec nič. Nemôžete osloviť iného odborníka, nemôžete si byt predať sami (napríklad známemu), inak vám hrozí obrovská zmluvná pokuta. Zverili ste svoj najväčší majetok do rúk človeku, ktorého motivácia po podpise exkluzivity často prudko klesne.

Matematika, ktorá nedáva zmysel: Nespravodlivosť provízií

A potom je tu už spomínaný paradox samotnej výšky provízie realitnej kancelárie. Predstavte si veľmi reálny scenár: predávate pekne zrekonštruovaný štvorizbový byt v širšom centre Trnavy za 200 000 eur. Klasická realitka s tabuľkovou províziou 5 % si z vašich peňazí vezme celých 10 000 eur!

Položme si absolútne racionálnu otázku: Urobí maklér pri predaji tohto drahšieho bytu dvakrát viac práce, ako keby predával menší, starší dvojizbový byt na okraji mesta za 100 000 eur, pri ktorom by bola jeho provízia 5 000 eur? Nie, neurobí. Objem vykonanej práce – teda základný právny servis, príprava dvoch zmlúv, fotenie priestorov, zverejnenie inzercie na portáloch, realizácia obhliadok a behanie po katastri – je v oboch prípadoch absolútne totožný a trvá rovnaký čas. Platiť tisíce eur navyše len za to, že váš byt má lepšiu lokalitu, vyšší štandard alebo viac metrov štvorcových, je z finančného hľadiska úplný nezmysel.

Najväčší strašiak: Z vašej nehnuteľnosti sa stane ležiak

Ak sa spojí vaša nevedomosť trhu s neaktívnym maklérom z veľkej siete, vzniká najväčšia hrozba – z vášho bytu sa stane takzvaný „ležiak“. Ak sa nehnuteľnosť správne nenacení a neprezentuje od prvého dňa, kupujúci ju na internete začnú ignorovať. Keď po štyroch mesiacoch znížite cenu o 15 000 eur, aby ste vôbec niekoho zaujali, a k tomu pripočítate 10 000 eur na provízii pre RK, zistíte, že vás tento nesprávny postup stál neuveriteľných 25 000 eur z vášho čistého majetku.

Práve kvôli týmto rizikám a zjavnej nespravodlivosti sa trh konečne začína meniť. Rozumní ľudia dnes hľadajú férovejšie a transparentnejšie riešenia. Zverenie vašej nehnuteľnosti do rúk skúseného, nezávislého realitného poradcu vám poskytne rovnakú (a vďaka osobnému prístupu často oveľa vyššiu) úroveň odbornosti a bezpečnosti, no s diametrálne odlišným prístupom k financiám a bez nezmyselných percentuálnych poplatkov.

Kompletný predaj od A po Z len za 2500 €

Som tu pre tých, ktorí nemajú dobrú skúsenosť s klasickými realitkami, prípadne nechcú využiť ich služby z rôznych dôvodov – najčastejšie pre neprimerane vysoké percentuálne provízie. Preto som proces zjednodušil a stransparentnil. Zabezpečujem kompletný predaj od A po Z za bezkonkurenčnú a fixnú cenu na trhu – 2500 €, čo je v mnohých prípadoch len polovičná cena oproti bežnej konkurencii. Nezáleží na tom, aká je hodnota vašej nehnuteľnosti. V tejto cene dostanete profesionálne fotenie, inzerciu, hľadanie záujemcu, vyjednávanie, právny servis, bezpečné zmluvy a plnohodnotný doprovod celým procesom až po odovzdanie kľúčov. Zavolajte mi alebo mi napíšte a poďme sa nezáväzne porozprávať o tom, ako predáme vašu nehnuteľnosť výhodne a bez zbytočných poplatkov.

Ivan Hubus

Tel. Číslo: +421 915 139 992

Viac užitočných informácií nájdete v našom BLOG-u!