Odhad ceny nehnuteľnosti: Prečo inzeráty klamú a ako zistiť skutočnú hodnotu vášho bytu v Trnave

Zistite, prečo inzeráty klamú a prečo „skúšanie vyššej ceny“ nefunguje. Poradíme, ako získať reálny odhad ceny nehnuteľnosti v Trnave a nestratiť kupcov.

Rozhodnutie predať byt alebo rodinný dom so sebou prináša množstvo otáznikov, no jeden z nich úplne dominuje. V momente, keď si majitelia definitívne povedia, že idú predávať, ich prvá a absolútne najdôležitejšia otázka vždy znie: „Akú to má vlastne dnes reálnu hodnotu a koľko za to môžeme dostať?“

Správne určenie úvodnej predajnej ceny nie je len nejakým formálnym číslom do inzerátu. Je to strategický základ, alfou a omegou úspechu celého vášho realitného obchodu. Ak sa pri tomto prvom kroku pomýlite, následky môžu byť veľmi nepríjemné a hlavne drahé. Ak cenu z nevedomosti podhodnotíte, prídete o svoje ťažko zarobené tisíce eur, ktoré ste mohli využiť na novú hypotéku alebo zriadenie nového domova pre rodinu. Ak ju, naopak, vo veľkom očakávaní preženiete, vaša nehnuteľnosť sa na trhu veľmi rýchlo „okuká“, zapadne v množstve iných ponúk a stane sa z nej neželaný ležiak.

Ako teda získať skutočne presný, spoľahlivý a reálny odhad ceny nehnuteľnosti, obzvlášť v takom dynamickom, atraktívnom a neustále sa meniacom regióne, akým sú nehnuteľnosti v Trnave a jej blízkom okolí?

Najčastejšia chyba: Odhad ceny nehnuteľnosti a spoliehanie sa na realitné portály

Najprirodzenejšou chybou, ktorú robí snáď deväť z desiatich majiteľov bytov a domov, je metóda takzvaného „internetového porovnania“. Majitelia si večer sadnú k počítaču, otvoria si tie najväčšie realitné portály na Slovensku, pozrú sa, za koľko predáva podobný štvorizbový byt sused vo vedľajšom vchode alebo o dve ulice ďalej, a na základe tohto jediného zistenia si určia svoju vlastnú predajnú cenu. Dokonca si k nej často ešte pridajú 5 % navyše s argumentom: „Náš byt je predsa krajší a máme lepšiu kuchyňu.“

Tu však vzniká obrovský a často fatálny problém, ktorý laici nevidia. Ceny, ktoré ako bežný užívateľ vidíte svietiť na internete v inzerátoch, sú takzvané ponukové ceny. Možno ich celkom presne nazvať aj „želané ceny“. Veľmi často odrážajú len sny, nereálne očakávania iných predávajúcich, alebo napríklad ich nutkavú potrebu splatiť svoje staré finančné podlžnosti. Tieto čísla vôbec nereflektujú skutočnú náladu na trhu a ochotu kupujúcich reálne platiť.

Reálna predajná cena (takzvaná realizačná) – teda presná suma, za ktorú sa byt alebo dom skutočne v danom mesiaci zrealizuje, zaplatí bankou a zapíše na katastri – býva vo väčšine prípadov úplne iná. Po osobných obhliadkach, dôkladnom zistení skrytého technického stavu a po tvrdom vyjednávaní o zľave býva táto finálna suma často o 5 % až 15 % nižšia, než aká svietila týždne na portáli.

Pasca nadhodnotenia: Prečo „skúšanie vyššej ceny“ nefunguje

Povedzme si úplne úprimne – každý majiteľ má k svojmu bytu silné citové puto a je úplne prirodzené, že chce zaň získať historické maximum. Veľmi často si pri rodinnom stole predávajúci povedia: „Dáme na začiatok schválne vyššiu cenu, veď vyskúšame. Znížiť ju predsa môžeme kedykoľvek neskôr.“

Z psychologického hľadiska správania kupujúcich na realitnom trhu je to však ten najhorší možný postup, aký môžete zvoliť. Najväčší záujem o vašu nehnuteľnosť, teda najviac telefonátov, dopytov a kliknutí na váš inzerát, prichádza presne počas prvých 14 až 21 dní od jej prvého zverejnenia na internete. Vtedy svietite s označením „NOVINKA“ a váš inzerát si pozerajú všetci motivovaní ľudia, ktorí v danej lokalite už mesiace aktívne hľadajú bývanie.

Ak je však cena v tomto kriticky dôležitom časovom okne zjavne neprimerane vysoká a ustrelená od reality, títo skutoční a motivovaní kupujúci vašu ponuku jednoducho preskočia, zavrhnú a už sa k nej nikdy v budúcnosti nevrátia. Byt tak zostane visieť v ponuke ďalšie dlhé mesiace. Potenciálni záujemcovia si to po čase všimnú a začnú si klásť nepríjemné otázky: „Prečo sa ten byt ešte po pol roku nepredal? Je v ňom nejaká skrytá chyba? Zateká tam strecha, alebo majú problém so susedmi?“ Výsledkom je, že keď po čase s ťažkým srdcom cenu znížite na tú reálnu trhovú, pritiahnete už len takzvaných realitných turistov a tvrdých zjednávačov, ktorí zacítia vašu zúfalosť a pod tlakom vás dotlačia s cenou ešte oveľa nižšie, než bola pôvodná trhová hodnota.

Znalecký posudok vs. trhový odhad odborníkom

Mnoho ľudí si pri procese začiatku predaja zamieňa bežné trhové ocenenie s oficiálnym znaleckým posudkom a myslia si, že predtým, ako dajú byt na internet, musia rýchlo volať súdneho znalca. Aký je v tom reálne rozdiel pre vaše potreby?

Znalecký posudok je prísne formálny, desiatky strán dlhý dokument vypracovaný certifikovaným znalcom z odboru stavebníctva. Tento dokument vy, ako predávajúci, na začiatku predaja vôbec nepotrebujete. Potrebuje ho primárne kupujúci pre svoju banku v momente, keď si vybavuje hypotekárny úver, aby banka vedela, čím bude ručiť. Znalecký posudok a cena za jeho vypracovanie sa bežne pohybuje v stovkách eur.

Vy na bezpečný štart potrebujete skúseného lokálneho odborníka na reality, ktorý vám spraví aktuálny trhový odhad na základe dopytu a ponuky. Nezávislý poradca totiž nepozerá len na tabuľky materiálov ako znalec, ale do úvahy vezme úplne iné, trhové a psychologické faktory: presnú mikrolokalitu (rozdiely v uliciach Trnavy sú obrovské), orientáciu bytu na svetové strany, hlučnosť prostredia, aktuálnu konkurenciu na trhu, občiansku vybavenosť, a napríklad aj to, či máte garantované parkovanie, čo je dnes v meste cennejšie ako zlato.

Pozor na sľuby a exkluzívne pasce niektorých realitiek

Prečo je teda dôležité mať po boku nezávislého odborníka, a nie len sa spoliehať na prvého makléra z veľkej siete? Mnohé klasické realitné kancelárie majú stratégiu získavania klientov postavenú na tom, že majiteľovi na prvom stretnutí sľúbia úplne nerealistickú, vysoko nadhodnotenú predajnú cenu. Vedia, že je to nereálne, ale ich jediným cieľom je získať váš podpis na exkluzívnu zmluvu, ktorá vás k nim zviaže na pol roka. Keď byt pod zmluvou bezpečne majú, o mesiac vám začnú volať s tým, že „trh sa zmenil“ a musíte ísť s cenou radikálne dole.

Ako nezávislý realitný poradca pracujem inak. Moja práca je založená na faktoch, transparentnosti a ochrane vašich záujmov. Ak zistím, že váš byt má hodnotu 150 000 eur, poviem vám to na rovinu, aj keď to možno nie je to, čo ste pôvodne chceli počuť. Pripravím presnú analýzu zrealizovaných predajov v okolí a navrhnem stratégiu, ako túto maximálnu reálnu sumu dosiahnuť. Moja odmena nezávisí od umelo nafukovaných percentuálnych provízií, preto nemám najmenší dôvod vodiť vás za nos. Predaj nehnuteľnosti je prekážkový beh, a preto je prítomnosť profesionála, ktorý vám hneď na začiatku povie pravdu a nastaví správnu cenu, tou najlepšou možnou investíciou pre váš pokojný spánok.

Kompletný predaj od A po Z len za 3 000 €

Som tu pre tých, ktorí nemajú dobrú skúsenosť s klasickými realitnými kanceláriami, prípadne nechcú využiť ich služby z rôznych dôvodov – najčastejšie pre neprimerane vysoké percentuálne provízie. Preto som proces zjednodušil a stransparentnil. Zabezpečujem kompletný predaj od A po Z za bezkonkurenčnú a fixnú cenu na trhu – 3 000 €, čo je v mnohých prípadoch len polovičná cena oproti bežnej konkurencii. Nezáleží na tom, aká je hodnota vašej nehnuteľnosti. V tejto cene dostanete profesionálne fotenie, inzerciu, hľadanie záujemcu, vyjednávanie, právny servis, bezpečné zmluvy a plnohodnotný doprovod celým procesom až po odovzdanie kľúčov. Zavolajte mi alebo mi napíšte a poďme sa nezáväzne porozprávať o tom, ako predáme vašu nehnuteľnosť výhodne a bez zbytočných poplatkov.

Ivan HubusNezávislý realitný poradca v Trnave s viac ako 10-ročnými skúsenosťami.