Blog · Kúpa
Kúpa bytu (1. časť): Na čo si dať pozor pri obhliadke a prečo neveriť iba prvému dojmu
Plánujete kúpu nehnuteľnosti? Zistite, aké obrovské riziká so sebou prináša kúpa bytu, na čo si dať pozor a prečo je dôležité mať po boku nezávislého poradcu.
Kúpa vlastného bývania je pre väčšinu ľudí jedným z najväčších a najdôležitejších finančných rozhodnutí v celom ich živote. Je to moment, na ktorý mnohí šetria roky, a zaviažu sa kvôli nemu banke na desaťročia. Obrovská radosť a silné emócie z nového domova však veľmi často zatienia racionálne myslenie. V ošiali z krásneho výhľadu z balkóna alebo z modernej, na mieru robenej kuchyne je pre bežného kupujúceho mimoriadne jednoduché prehliadnuť zásadné problémy. Tieto skryté chyby vás neskôr môžu stáť tisíce eur na nečakaných opravách a priniesť vám množstvo bezsenných nocí.
Ak vás v najbližšej dobe čaká kúpa bytu, na čo si dať pozor, aby sa váš splnený sen o peknom bývaní nezmenil na nekonečnú nočnú moru? V tejto prvej časti nášho sprievodcu sa pozrieme na to, prečo je mimoriadne nebezpečné spoliehať sa pri kúpe nehnuteľnosti len na vlastný úsudok a pocity.
Základné pravidlo: Zastupuje maklér vás, alebo bojuje za predávajúceho?
Mnoho kupujúcich žije v obrovskej a často veľmi drahej mylnej predstave. Myslia si, že realitný maklér, ktorý ich s úsmevom víta vo dverách, ukazuje im byt a priateľsky im varí kávu, kope za ich tím. Realita realitného biznisu je však úplne iná. Províziu maklérovi platí v drvivej väčšine prípadov predávajúci, a to priamo z kúpnej ceny bytu.
Z toho logicky vyplýva jedna zásadná vec: hlavným cieľom a úlohou bežnej realitnej kancelárie je predať danú nehnuteľnosť čo najrýchlejšie a za čo absolútne najvyššiu možnú cenu. Zastupujú záujmy svojho klienta – predávajúceho. Maklér nie je motivovaný upozorňovať vás na nedostatky bytu, ani vám vyjednať zľavu.
Ako kupujúci ste v tomto náročnom a neprehľadnom procese často úplne sami, odkázaní len na svoje obmedzené skúsenosti. Práve preto dnes čoraz viac ľudí vyhľadáva nezávislé realitné poradenstvo. Nezávislý poradca nestojí na strane predávajúceho, nie je ovplyvnený vidinou rýchlej provízie z predaja konkrétneho bytu, ale chráni výlučne vaše záujmy, vaše peniaze a vašu bezpečnosť počas celej transakcie. Ak na byte niečo nesedí, nezávislý poradca vám rovno povie, aby ste od obchodu odstúpili.
Technický stav a ilúzia „kompletnej rekonštrukcie“
Pri obhliadke a výbere nehnuteľnosti je kľúčové odložiť emócie bokom a sústrediť sa na tvrdé, hmatateľné fakty. To je však pre laika nesmierne náročné. Slovo „kompletná rekonštrukcia“ svieti v každom druhom inzeráte a znie skvelo, no v praxi ide veľmi často len o povrchné, lacné kozmetické úpravy. Predávajúci alebo špekulatívni investori dobre vedia, že ľudia nakupujú očami.
Nová plávajúca podlaha a čerstvá biela stierka môžu veľmi efektívne maskovať kritické štrukturálne problémy budovy, zatekajúce stúpačky, nevyhovujúcu izoláciu, nebezpečne staré rozvody elektriny, alebo trhliny v stenách, ktoré o pár mesiacov vystúpia na povrch. Bežný kupujúci nemá šancu tieto rafinovane zakryté nedostatky voľným okom odhaliť. Odborník s dlhoročnou praxou na trhu však presne vie, kam sa má pozrieť, aké otázky má klásť a aké technické detaily preveriť nielen v samotnom byte, ale aj v spoločných priestoroch, ktoré môžu byť časovanou bombou pre vašu peňaženku.
Právne bludisko: Skryté riziká vlastníctva a majetkových sporov
Ešte predtým, ako sa vôbec začnete baviť o cene alebo zaplatíte čo i len cent na rezervačnej zálohe, musíte mať absolútnu istotu o právnom stave bytu. Overenie vlastníka nehnuteľnosti je pre laika často obrovským bludiskom. Katastrálne záznamy sú komplikované a plné právnického žargónu, ktorému bežný človek bez vzdelania v obore nerozumie.
Riziká sú tu pritom doslova zničujúce. Predáva vám byt skutočne ten, kto je jeho výlučným majiteľom? Čo ak ide o nevyriešené bezpodielové spoluvlastníctvo manželov po rozvode, ktorí sa nevedia dohodnúť? Čo ak sú na pozadí komplikované dedičské spory a jeden z dedičov môže kedykoľvek napadnúť platnosť vášho prevodu?
Okrem samotného vlastníctva sa na nehnuteľnostiach často skrývajú aj rôzne právne ťarchy a bremená. Môže ísť o skryté exekúcie, zložité záložné práva tretích strán, nebankových subjektov, či dokonca o vecné bremená dožitia osôb, o ktorých ste pri obhliadke nemali ani tušenia. Akákoľvek chyba alebo neodborné posúdenie tohto právneho stavu môže viesť k tomu, že prídete o stovky tisíc eur a zmluvy budú vyhlásené za neplatné. Tieto riziká sú dôvodom, prečo je účasť odborníka nevyhnutnosťou.
Kompletný predaj od A po Z len za 3 000 €
Som tu pre tých, ktorí nemajú dobrú skúsenosť s klasickými realitnými kanceláriami, prípadne nechcú využiť ich služby z rôznych dôvodov – najčastejšie pre neprimerane vysoké percentuálne provízie. Preto som proces zjednodušil a stransparentnil. Zabezpečujem kompletný predaj od A po Z za bezkonkurenčnú a fixnú cenu na trhu – 3 000 €, čo je v mnohých prípadoch len polovičná cena oproti bežnej konkurencii. Nezáleží na tom, aká je hodnota vašej nehnuteľnosti. V tejto cene dostanete profesionálne fotenie, inzerciu, hľadanie záujemcu, vyjednávanie, právny servis, bezpečné zmluvy a plnohodnotný doprovod celým procesom až po odovzdanie kľúčov. Zavolajte mi alebo mi napíšte a poďme sa nezáväzne porozprávať o tom, ako predáme vašu nehnuteľnosť výhodne a bez zbytočných poplatkov.
Ivan HubusNezávislý realitný poradca v Trnave s viac ako 10-ročnými skúsenosťami.
